近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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