5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首(中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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