导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么ong>流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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