近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际(j一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思ì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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