5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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