5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思p>

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思)么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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