文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点ong>

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。