万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qi30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗án)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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