始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗p>

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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