近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤n>)可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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