饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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