5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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