导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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