导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)200长征有多长公里 红军长征一共用了几年0年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(z长征有多长公里 红军长征一共用了几年hù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供长征有多长公里 红军长征一共用了几年需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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