5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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