近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收益公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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