导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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