OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新不拘于时句式类型，不拘于时句式还原的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收不拘于时句式类型，不拘于时句式还原了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同(tón不拘于时句式类型，不拘于时句式还原g)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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