“现(xiàn)在的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的(de)系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么(me)如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷(dài)款的(de)，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要(yào)还是那些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低水平(píng)；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最高的(de)；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机(jī)会(huì)来了(le)，其开始在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净(jìng)负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实(shí)现了(le)快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年(nián)市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的(de)净负债率水平，在我看来，这(zh唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么è)个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业的(de)复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债(zhài)率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等(děng)房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十(shí)大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募(mù)珠(zhū)海阿巴(bā)马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润(rùn)依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名(míng)第(dì)一(yī)。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭(hán唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么g)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速(sù)提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了(le)超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链上的中游(yóu)环(huán)节(jié)，其(qí)上(shàng)游(yóu)主要为(wèi)钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随着(zhe)时(shí)间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的数据充(chōng)分(fēn)说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于(yú)地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰(shì)等(děng)。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细(xì)分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目(mù)前(qián)暂居(jū)前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的(de)十大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是(shì)价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言(yán)，前几年(nián)曾(céng)经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素(sù)一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净(jìng)利(lì)润，公(gōng)司都(dōu)实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独(dú)门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如(rú)何选择成为难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募(mù)基金经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务不是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是(shì)市(shì)场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼(lóu)盘(pán)占比是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期(qī)的合同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常(cháng)大(dà)的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能在(zài)业内做到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和(hé)比较好的服(fú)务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么