近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等现实中真的可以把人玩坏吗(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流现实中真的可以把人玩坏吗，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōn现实中真的可以把人玩坏吗g)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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