5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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