导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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