OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表张大大到底是什么来头示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　张大大到底是什么来头　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空置张大大到底是什么来头率(lǜ)为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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