文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(j碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别iē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别