5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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