5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81刚结婚是不是会天天做家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)刚结婚是不是会天天做好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 刚结婚是不是会天天做