文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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