5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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