文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。<关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些/p>

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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