近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募RE亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断ITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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