OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guā周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释n)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户(hù周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释)的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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