近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fē我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门n)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门