导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住(zh第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发ù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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