万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(l顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱ùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

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　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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