近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(c行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音hēng)。

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