文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。阅历是什么意思这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部阅历是什么意思(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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