导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写ng>

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shān融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写g)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。