导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(s适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么hàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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