近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人>

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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