OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前(鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救qián)储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救出租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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