导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗'>女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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