5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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