5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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