文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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