5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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