导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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