文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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