近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(s厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积hī)资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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