万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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