万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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